マンションか戸建てか 中古住宅購入 ヤドカリ作戦もひとつの方法である

中古住宅を購入して、住むまたは低い銀行利子の為に
投資として、賃貸を目的とするひと色々いるだろう

マンションのリノベーションは東京などの都心では
価格上昇が続く、事務所などのSOHOなどの需要もあり
マンションの価格・・けして安くないが4000万円くらいから

リノベーションして、済み飽きれば、かりたい人はいるし
売却も可能だろう

でも地方の話だと、マンションのリノベーションのマッチング会社は
ネット上でワンストップと称して

安いマンションを紹介して、買い付けができ、さらには、リフォームも
デザインして工事をしてくれる。別なところで設計・見積もりしなくても
いいわけで、一カ所で楽だから・・負担がなく「ワンストップで」という触れ込みである

設計者からの立場からいうと

中古住宅は
コンクリートだから、安全・・木造だから 耐震が必用という
考えはなく、コンクリートの住宅は、自分が自由になるのは
専用部分と呼ばれるコンクリート以外の室内のことで
柱や梁・床などマンション全体の人達と共有する耐震的に
必用な部分は手をつけることができない

工事をする場合は全世帯の3/4の同意が必要になる
ライオンズマンションのように世帯すうが30世帯以上アリ
建設当初から、自治活動して、リフォーム費用を積み上げているところでさえ

コンクリートの躯体にうめこまれている、水道や排水さらには
電気の線を全部は交換できない

インフラと呼ばれる設備の配管や配線は25年から30年で
交換が必要なのだが・・事実上できないのが、コンクリートのマンションで
ある。

これに対して、戸建ての住宅では、自分の意思で
配管・配線の交換や耐震補強ができるのがメリットとなる

ただ、大概この築30年以上の住宅は狭く

新築の人が希望する40坪の二階立てに
すべての家族が6畳以上の部屋をもち
20畳以上のひろ―いリビング、畳が小上がりであり
対面キッチンで自分の個性をだして、車は屋根付き二台
という使い方は多分できない

でもキッチンたぶん壁に一列だろうが、冷蔵庫と
設備の棚を一体化してこじんまりだが、使い安くつくり
4尺(1200センチ)のおもちの食器棚の食器を
上手に収納できれば、小さいけれど、きのきいた
食堂とちょっとしたソファのリビングはできるはずである。

そこで和室を必用とされると
小さい2畳の和室スペースとなるかもしれないが・・

イレイサトシさんの小さい家はオーダーでも
リビングと二畳の和室がセットであるので、
建て売りの家とは違うが、味のある家ができる

この住まい方の工夫があると、築30年の中古住宅は
その辺のごろごろあり静岡あたりなら500万から800万円
あたりで手にはいる。(訳ありだろ350万円でもあるようです)

このあたりを手にいれると300万円から400万円かけてなおし

どうしても、部屋数がなりないなら、これを賃貸でかして
(アパートと同じぐらいなら、借りてはいるようです)

別な住まいをさがしていく、ヤドカリ作戦もひとつの方法である

T設計室一級建築士事務所のホームページ

# by tsekkei_net | 2019-02-12 10:46 | 玄関の鍵 | Comments(0)

中古の家を見に行くときは雨の日

中古で家をリノベイトする方も多い
その時に注意すること

2000年以降の新耐震で家の基準があれば
こしたことはないが築30年あたりから値段がさがるので

使えるか・・という目で見に行くのが普通

そんな時、晴れの日にピクニックにいくつもりでいった後
購入するのなら
ちょっと雨の日にもう一度いくといい

雨が敷地の中に入っていれば、近所よりも低い場所

基礎のヒビも雨の時だと、素人にもわかりやすい

通風口の下にヒビがはいっていて、貫通割れ(外から中まで割れている)
場合は地震の時、柱の加重が土台から基礎に伝わり、地盤が下がる
力に抵抗できなくなる・・雨もりが発生しやすい

雨水の漏水と水道の水漏れは木造住宅でシロアリを呼ぶので致命的欠陥

まずはこの二つをチェックする・・水道は赤水がでれば
鉄管がそのまま使われているので、敷地全部の水道管の交換が必要になる
改修などで手が入っているか
風呂もユニットになっていないと、タイルから漏水するので
ユニットバスなど、改修があればいいが無い場合はシロアリ対策の為に
交換が必要で水道とユニットだけで戸建てで改修費用
60万円から80万円ぐらいがまず必用に
なるから、頭にいれておこう

一階床下も床下収納などを取ると、見れる

土の床下が多いが、下からカビ臭い場合は、湿気が多く、一階床が
湿気で痛んでいる場合が多い。中に入ることはなくても
携帯を床下につっこんで写真をとることぐらいできる、黒いシミがあれば
漏水での水のあとだけら、耐震補強して床を剥がして、基礎の補強が
お勧めである。

一階床は痛んでいると合板のノリが湿気でやられていると
一部を張り替えるのでなく、今ある床すべての上にさらに一枚
床を張ることになる(取って処分する費用をなくすてためだが)
下地が腐っていると、はがして下地からになる
これも20万円から30万円くらいかかるので、チェックが
必用となる

この辺は短い時間で
できるチェックなので、中古住宅に住む場合には
まずチェックが必用となる



# by tsekkei_net | 2019-02-06 10:12 | リフォームかリノベイトか? | Comments(0)

冬の性能・・清水でも結露

朝の散歩で、気がつくことがある
清水でも鉄板サイディングが雨も降らずに朝
結露している・・そんな風景である

外壁の真ん中にぬれて光っている

中の湿気が外にもれて・・多分外壁の裏にでて、裏側から
どこから抜ければ、いいのだが、漏れてきて
朝、寒さで結露している

家を建てる時、数値に敏感なひとが
その昔、問い合わせしてきて
北海道のハウスメーカ-の性能はダントツにすばらしい
だから、全国ネットのハウスメーカーで家はすばらしい
と話を聞いて、びっくりしたのだが・・

北海道だと、気密が悪いと、部屋の蒸気が外に漏れ出すと
外壁に下地の大きさが長方形でしみ出した蒸気でわかる
氷点下なのだから・・

有名な話で釘一本が下地から突き抜けていたら
氷点下では内部の釘の頭が冷えて、内部結露で
釘からポタポタと水がしたたるほど
だから、気密は性能が高くないと、漏水が発生するのだ

だけど、冬でも氷点下に下がらない清水では
過剰に家の性能を上げてもしょうがない
全国区のハウスメーカーで依頼されても
ここでつくるハウスメーカーの商品には過剰なオプションが
できない

ほしくてもできない・・まあ必用以上に性能よくても、蛇足という事もあるから
北海道の性能でたてる清水の家は少ないのが現状

高断熱高気密も性能をこえてつくると、
冬にオーバーヒートして冷房をいれるはめになるはずである。
f0057011_09434888.jpg

# by tsekkei_net | 2019-02-06 09:52 | Comments(0)

家の性能・・煖房や冷房の方法や能力は以外とメーカー推奨ではない

家のエアコンなど、機種の大きさなど
どうやって決めていますか

値段なら、インターネットで価格などは一番やすいところを
探せますが、その能力となると
部屋の大きさで選んでいませんか?

色々な性能のある家では
メーカーが推奨する部屋の大きさで選ぶ機種のタイプは
断熱が一切ない家を対象としています。

例えば10畳以上あるLDKなど通常よくみかけますが
この部屋でエアコンを選ぶと3600キロワットのエアコンを
メーカーは推奨します

でもこれは、断熱がなにも無い家です。

多少ある家ではもっと小さい タイプで大丈夫です

エアコンは大きい能力のものをちょろちょろ使うより
目一杯の能力で使うほうが、電気代はやすいのです

私は20畳のLDKの部屋に2800キロワットのエアコンで大丈夫だと
計算でわかりました。

これで、エアコンは機種代金が13000円払う代金がさがりました。

また、10年前のエアコンでしたから、当初エアコンをこまめにきるとき
に使う電気代がばかりならず、(隠れた電気代消費なのです)
ずいぶんとこれから使う電気代は安くなるはずです。

ちゃんと知らないと、ダダもれの電気料金になりますから
注意が必要です


# by tsekkei_net | 2019-01-29 10:34 | 家づくり初心者の教室 | Comments(0)

フリーメンテナンス・・・一番もつのはなんだろう

腐らない・カビがでない・メンテなしと
こぎれいな製品を自社ブランドで製品化するハウスメーカーの
メンテナンスでも、10年たてばメンテは必用なはず

木のように見える外壁も、塗装や凹凸をつけてあるだけで

建て主の思い込みは、35年のローンとしっていてフリーメンテと
いっているのだから・・35年以上はあるだろう

営業マンの説明は、フリーメンテとはありますが
業界の常識で10年ぐらいですが
うちの製品は15年ですよ・

まあ、10年たてば、営業マンも会社をかえて
いなくなっているか・・常識的に
メンテナンス契約で保守メンテをしている会社でなkれば
10年前の新築で・・当時の営業マンはフリーメンテと
いっていたと、どなりこんでくる人は・・まずいない

暗黙の了解でこの両者の心の叫びはいつも、
お互い違うフリーメンテナンスの事をしゃべっているのだが
ニコニコと納得顔になる

さて、建築設計者のプロとしてみると

フリーメンテの有名は○●ハウスは化学製品のメーカーで
輸入代理店から作られたツーバーフォーのハウスメーカーもあるが

高い製品価格だから、メンテナンス期間が同じかというと
ユニットバスなどの内壁はフィルムの印刷で無地だと安く
石の印刷や木の印刷だと高くなり、つや消しの黒や焦げ茶に
LEDをつけていて、薄暗くすると、また高くなる
多少の大差はあるがあんなに、値段が高いユニットバスは
なんでこんなに高いんだろうと、ナビからテレビからアイドリングストトップが
ガチャガチャついたホンダ自動車の売れているNBOXと同じ定価ぐらいついている
エンジンもついてないのなに・・・
一度組み立てているところを見ると分かるのだが・・細いアルミ柱に
薄いパネルで組み立て、プラスチックの浴槽がついた2m角の製品が
なんで高いのか・・きっとショールームのおねーさんとテレビのコマーシャルと
ただで、毎年、定価を上げる為に印刷される5センチの
カタログ代金が高いんだろう・・浴槽事態プラスチックなのだから
20年を過ぎたら、どこかで高価して全取っ替えになるはず
(実際はメンテ商品は内部に一まわり小さい壁を建てて対応する)

さて一番メンテナンスに強いのは、外国でみれば
鉄や木・・取り替えがきいて、塗装などメンテができて
ドイツのように子供と犬を使うなら、ドイツ人に学べといわれるほど
よく子供達がお小遣いかせぎで塗装などをしている

家自体が、中古市場がしっかりして
売れるものであるのだから・・財テクならぬ家テクニックで
将来にお金にする貯蓄でもあるのだから

中古市場が家でなく、土地しか価格がつかない
家は壊してくれなければ、売れない日本と根本的に違う理由が
ここにある


# by tsekkei_net | 2019-01-25 09:39 | 家づくり初心者の教室 | Comments(0)