二つのリノベ戸建て、素人でもできるセルフチェックで改修費用は少なくなる

最近住宅を得るのに、中古のリノベを視野にいれて
インスペクションや耐震診断両方ができる企業を探しているそうで
シロアリ関係の企業は忙しい

当社には、中古の物件から賃貸ビジネスをするという
リノベ戸建ての計画が工事にはいる

そのあと次い別件でリノベ戸建ての物件があるのだが

二つの状況はことなっている

二棟リノベ戸建ての方はビジネスなので、どういう物件を選ぶのか
吟味をしている。訳ありなど・・道はないのだが・・暮らせるリノベ戸建てを
市価の価格の八掛けで手に入れるなど、凄腕になりつつある。

外部はペンキ等補修ずみ・・電気配線は火災の原因になるので
すべて交換(当社の設計計画)
排水・給水もすべて交換(赤水がでるため)
この二つは共通なのだが・・

次の事で片方はお金がかかりそう
一つはシロアリ・・床下がひくく、当時の建築基準45センチもない床の高さで
シロアリ対策を一度はやっていて、内部に換気扇がついている(床下の給気・排気)
だが、古いので交換・撤去が必用
さらに床下の調査で、雨漏れがあるという
雨漏れがあると、シロアリを呼ぶので、漏水と水漏れは中古リノベ戸建てでは
まず対処しなればならないこと

大概耐震補強で補助金がでる1981年以前の建物は大概は無筋コンクリートが多く
風穴にヒビ程度はまだいいのだが・・割れが上まできていると、地震で
柱が下がり、雨漏れの原因となる。外部を掘って基礎を補強する方補もあるが

屋根・外壁・基礎を補強すると、補強改修費用がグーンと上がる

安く改修してビジネスをする、または中古を安くかって自分で住む
両方にいえることは、基礎の割れは高額改修費用に繋がるという事

また一階床が地面から45センチぐらいないと、検査も人がはいれない
配管とりかえは、床を一度剥がしてやらなければいけない事になる

さらに三つ目として、庇・外壁の木部(庇・窓まわり・軒周り)
ここは補修をするとき、二階以上は足場がいる。
外部がさびている。庇や木部がある・・補修してない物件は
これも高額な改修費用につながる。

もし新築なら、中古の家がついていると
壊しの費用が新しい費用にかかることになり、お得感は
なくなる。

同じように中古リノベでは
漏水がある(基礎が割れている)
床下が45センチもない
外壁・庇・屋根を見てさびがある木部の塗装が必用の場合

程度のいい改修が300万円だとすいと二倍近く補修費用が伸びる
まずはこの辺のチェックをするのが肝心!

インスペクションでも5万程度の費用がかかる
耐震補強設計だと20万円から30万円かかる費用も

自分でできる、セルフチェックができて
選べるなら、費用はより少なくなる



# by tsekkei_net | 2018-11-30 13:11 | リノベ戸建て | Comments(0)

450万円で中古を買って、改修して貸す

働く家という・・コマーシャルもあるが
二世帯の親世帯、人に貸せるのか
どうなのか・・音の問題・・知らない人がいて
アパートのようでもある。

違うタイプのビジネスとして
中古を買い、改修して賃貸にする
そんなやり方もあるのだ。

自分で住んでもいい
そして、部屋がさらに欲しく
大きな家を自分が借りて、中古の小さい家は
賃貸にする
おかしなようだが・・

銀行にお金あずけても
0.3%の利子なら・・

450万程度あれば、8万円程度
で人がはいれば56ヶ月 5年まつことができれば
それ以降は利益になっている。

10年で計算すれば480万円の利益となり
450万円の投資と考えれば利回りは106%となっている

ただこの家は訳ありでもあり(道が接道してないが・使えるという事)
250万円で購入して200万円かけてリフォーム耐震工事をすることになる

中古物件の評価としての
その辺の見極めと
リスクを乗り越える、パワーは
女子ならではのパフォーマンスなのかもしれない。

二件目の計画がおわり・・三件目も視野にいれている
のでもうすでにビジネスとしてなりたっている



# by tsekkei_net | 2018-11-09 12:05 | 稼ぐ家 | Comments(0)

改修して賃貸で貸す家・・二件目

3年前に古い家を買って、改修して賃貸で貸す家を作ってくれと
依頼があった。

先日、二件目の依頼がきた

持ち主は20代の女性の人だが、ビジネスとしてやっていくという

三件目も視野にいれて、動いているとか

実際、土地付きで 1981年以前40年前の家は
小さい家だと、土地付きで400万から450万円程度である

自分で住めばいいのだが・・ビジネスとして考えると

上手にリフォームして150万円くらいで耐震改修とリフォームして
8万円から9万円程度で貸すとすると1年半たらずで、利益が始まり

普通預金のコンマ数パーセントの利子に比べると
費用対効果は高いことになる

じゃ皆やればいいじゃないかというが・・ビジネスのリスクもあるのは事実
始めてみると、誰も借りないという事はなく3年で一回入れ替わったそうだが
採算はとれて利益を生んでいるようだ。

通常の家と違い、リフォームは既存の家の構造を生かして
いかに間取りをつくるのか、その辺が面白く

和室を洋式にかえる、賃貸しの Airbnbが増えてきて
静岡でもそろそろ商売になるようです。


# by tsekkei_net | 2018-10-24 16:41 | 稼ぐ家 | Comments(0)

民家の改修

長く使われた家に民家がある
田の字形と呼ばれる、4つの部屋あり
ふすまを開け放すと、ワンルームになるつくりで
フランクドライトなど、海外の建築家も
使う時は、部屋になり、開け放すと人よりができる
間取りに傾倒した

通常は入り口から土間が台所までつずき
雨では、作業ができる土間になり

田植えや畑から、地下足袋や泥つきの
意匠で台所までいけるようになっている間取りは
まさに、生活にねずいた農家の間取り

最近では少ないが、まだ残っている

昔からの家を後生に残すとき
現代の建築基準法では、工夫がいる

耐震などに災害のたびに改訂している
法律では1971年の十勝沖地震で基礎を
コンクリートにすることが義務つけられ
(民家は玉石基礎・・土台をおいてあるだけ)
1981年の宮城地震で耐震の強度をあげて
さらに
2000年に金物の補強が義務つけられた

今現在たっている建物ならば
法律がかわっても、別段問題はないのだが

現代の家と同じように耐震をあげてくれと
いうと、工夫がいる

一つは基礎をつける
これは、一度土台から上を横か上に建物を
あげて、下に基礎をつくることになる

つぶして立て替えの方が。。という人もいるが

梁や柱など、代々の歴史を残すことは
必用で、その場合は一度、基礎から
つくり直すことをすることが必用になる

また、一件の家を建てるくらいまで
予算がないときは、どうするかというと
柱が引っ張られるとき、地震や風で
引き抜けるので、基礎があるときは
そこに固定をするのだが・・玉石基礎では
固定できないので、内部に土間を打つことになる
土間をつくると、地震で土台がはずれること
の抵抗になるし、風の引き抜きや地震の時の
引き抜きも柱を土間に固定できるので
改良となる

モウソンナトキはドウナッテモ・・という方もいるが
土間だけなら今ある家の床を上げて補強するだけなので
夏の湿気対策にもなり
金物補強もできるので、最低の耐力に近く
改修ができる


# by tsekkei_net | 2018-10-19 10:46 | 民家の改修 | Comments(0)

清水のまぐろのズケ寿司

清水はマグロの水上げは日本一だと言われる
ほとんどは、築地へいっちゃうのだが・・
酒飲みはマグロは食べ慣れているので注文もおおい

その中でもめずらしいのが
小笠原諸島のズケ寿司
わさびの代わりにマスタードをネタとご飯の間におく

これが小さぶりで、酒のつまみにあう

人よりがしたときには、マグロズケ寿司女子は
にぎりの体験もした。

小笠原ではズケ寿司はサワラなのだが・・
ここは清水だからマグロで代用という訳

寿司のごくいは、これは友人のおねーさんから直接に
指導されたのだが、ご飯・・つまりシャリは堅くにぎらない
柔ら無く、二度タッチして形をととのえるだけ

口の中に入れて、シャリがふわっと形がくずける程度のかたさ

普通の寿司なら、小皿で醤油にもつける

そこでは、くずれないで、口の中ではくずける・・これも寿司の極意だそうだ

ズケ寿司では、通常は小皿では醤油をつけずにすむので
空気が入るように二回タッチが最高なのだろう

駅弁もいいのだが、目の前でにぎってくれて
つめてワンコイン程度のお弁王 ズケ寿司弁当つくれば
名物になるのになあと・・いつも思うのでした




# by tsekkei_net | 2018-10-16 10:21 | Comments(0)