カテゴリ:賃貸アパート改修( 1 )

賃貸アパートも間取り改修する時代になるか、サブリースとライフステージを考える

築30年の賃貸の3LDKの間取りの改修の相談があり
間取りを調べてみると、昔の公庫融資を使った3LDKだった。
部屋は
和室が2つそして洋間が1つ、30年前の間取。
(不動産の人が借りてを紹介する為に生まれた3LDKと呼ばれる)

間取りに仮想で家具を置いてみると、家具を置けるスペース配慮がなく
窓・フスマ・扉ばかりが部屋の壁をつくり、生活家具がうまくおけない
戸建て住宅であれば、必要な家電設備、これらは賃貸でも同じ
キッチンには家電置き場(電子レンジ・オーブン・炊飯器さらにはパン製造機器)
のスペースがない・・
玄関も家族の荷物であふれかえる場所だが
(クツ、ブーツ、運動クツ、コートにテニスラケット、子供がいればケッターマシーン
古新聞にファンヒーターがあれば灯油)
これら置く配慮が賃貸アパートにはないから、戸建てを立てる?でもいい加減な間取りの
戸建てじゃ、実際にはおけないんだが・・・

全体の生活人口が変わらないのに、相続税がこれだけかかると脅し文句のような
営業で賃貸アパートを建設する。

サブリース(賃貸保証)も口先だけで、借りて市場が人口減少で下がり坂の現在
人口が減少して借りてがいないのに、サブリース(家賃保証)が30年も続く分けがない。
2年ごとの賃料の見直しが小さく契約書にかいてあり・・賃料はどんどん下がっていく。


収益の上がらない賃借アパートはどうするのだろう
相続税対策とサブリースの甘い罠で建設する賃貸アパートは
どうなるんだろう。


差別化のため
改修する時代になるかもしれない。改修は収益を上がるものでなければいけないが
借入金が増えれば、痛し痒しになるかもしれない

そこで借り手を考えて見る・・

人のライフステージは
子育て時代
結婚する人は、通常であれば子をつくり、子育てをしていく・・年月がすぎ
子供の個室が欲しいあたりで、子供室の実現マイホームとなる!

実はその後にまだライフステージのストーリーはある

子育て時代から夫婦時代に移りさらにシニア二人から最後はお一人様までライフステージは続く。

戸建て庭付きの家で子供は育った後、通常子供は独立していく、孫の出入りもあるが
定年を迎える、夫源病もあるが夫妻二人の生活が始める。
この時30年を経過した家は、耐震性能も断熱性能もその昔の基準で間取りは
子育て時代から夫婦二人の熟年世代の間取りに一気に変わることはなく
建て直しかリフォームが必要になる。さらに時間は進み
お一人さまになれば、二世帯か、お一人さまならば
病院や交通など便利だから・・車はいらないかもしれない・・街の中が住みやすい。
そんな事なら持たない特権で、賃貸だけで人生の時間を過ごせるアパートがあるなら

米国なら、自分のライフステージごとに家が現金になり
次のステージの自分にあった家を無理なく選べる。

しかし日本の家は現金にならない・・戸建てを選んだ段階で
デッドエンドとなる。

戸建て政策は戦後の男を地元に落ち着かされる為の政策であった
結婚をさせ家を持たせて借金をさせると、家族の為に働くことで、男は地元で暮らすことになり。
経済は潤った。

しかし表日本地震で働き人を失った東北は、政府の戸建て分譲政策がボトルネックとなり
復興は活性化していない。

残った老人と子供は、戸建て住宅でダブルローンの借金せず、充実した時間を送れる場所を求めている。

それが今の日本を現している。

子供が二人・働く夫妻で4人の標準・・標準家族だけでの対象としての賃貸アパートや
住宅がなりたたなくなったなら・・いろいろな人にあう、贅沢でなくても便利である賃貸アパート
が賃貸アパートの差別化となる。

3人以上の子供をもって働く親もいる・ニートさらに、一度も結婚しない独身50才・・多様な
賃貸住宅も
色々な人が色々な生活レンジに対応する多様な賃貸住宅が必要だ。

家づくりの前の仮の住まいでなく、多様な人に合わせて
豪華でなくても現在の便利なものを使って
普通のくらしができないのだろうか

下の例は、築30年の草薙駅の近くの3LDKのアパート、
人気の場所だが、将来の間取り改修の為企画の話があった。
改修は
3人の子供と夫妻を想定して
戸建てのように収納計画をしてリビングを南側にもたせた間取り
これで、畑がついていれば、三人の子供達と充実した暮らしができる。
できればバーベキュウスペースがあり
アパートのコミュニティが作れれば、定住していく
不可分所得の多い層の定住化が図れていくかもしれない
と想像は膨らむ。

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by tsekkei_net | 2016-12-20 11:30 | 賃貸アパート改修 | Comments(0)