カテゴリ:家づくり初心者の教室( 27 )

土地の購入するときには

土地を買うときには、現在の住所とは別に旧名を見ると
土地の状況は分かることがある。 沼や川の名前があると昔の場所は
地盤がよいところではない。当然地盤補強が必要な場所になる。

よく見ると東西にある道では、大きい農家は南側に構えていて
北側の土地に新しい家が建ち並ぶのが多いが、これも昔から
住んでいる人は、優先的に南側道路に住むのは普通だから
農家の家に習って、家をつくれる人は日差しや何十年に一度の
洪水もこない場所に立ててある、先人の知恵があるところだから
安心できるかもしれない。


今住んでいる場所は、様子も見れて、生活の様子も分かる。

土地を捜す時には、区画整理してある土地を捜す手もあるが
私道をつくり何件か一緒に水道などは協同で挽いているので
土地以外のお金で加算金を取られることを考えると

古い家を中古で買って、壊しても30坪で100万円くらいだと
値踏みして、家の地理条件や日差しのあたりぐあいをみながら
すぐではないが、値引き交渉をしながら、土地を捜していく手もある
水道の引き込みはあるし、塀や水道の引き込みの利用できるので
費用対効果は高いかもしれない。

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風光明媚な場所だが、昔は沼地という事もある。
昔と今を重ねて将来を見極めるのが、肝心なことだと思う

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by tsekkei_net | 2016-12-20 10:42 | 家づくり初心者の教室 | Comments(0)

広い家をつくるコツ!

家をつくるとき、大きさはさほどでもないけれど、
ずいぶんひろびろとした家ですねとT設計室の家は言われる。

大きな家でも六畳や八畳の通しま程度では
最近の家は大きなリビングがはやりで

倍の部屋を作ってもたぶん、見てみると
広いけれど、家具を置いたら
慣れてしまうのかもしれない。

部屋を広く見せるコツは
見せる視線の長さを長くとればいいことが分かる
イラストの家では、座っている位置から青い線がでているが
これが、視線の長さで、見ている対象が
部屋の中から遠方に位置するように配置すれば
いいことが理解できる。
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部屋で考えるなら、四角の部屋は対角線が長いので
見る場所は対角線を見渡すような部屋の間取りをつくれば良いことがわかる。
もう一つには<庭など庭の風景を部屋から見せるという古典的なテクニックがある。
これは、緑の庭木に限らず、中庭のスノコでも同じである。

フルメタルジャケットと呼びたいような
ガルバリウムの板金を外壁だkでなく
内部の中庭にも使うと、中庭を
部屋内部から部屋の外の長い視線で見ることになり

広いと感じる視線の長さが生まれることになる。

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by tsekkei_net | 2016-10-28 13:03 | 家づくり初心者の教室 | Comments(0)

断熱性能を上げるとは、暖房しなくても寒くないこと

断熱性能を上げると何がいいのか
暖房・冷房など費用が安くなる・・とカタログには書いてあるが
高断熱・高気密ってどのあたりなのかというと
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【性能Ⅰ】Q値1w/㎡K
これをを求めるかたはマニアックタイプですね
静岡では春から夏から秋から冬まで・・太陽が差し込む場所ですので
断熱性能を北海道なみにあがると、暖かい日は、室内温度は簡単に20度を超えます
さらに、このレベルだとヒトの発熱量と冷蔵庫・暖房便座やテレビなどの電気機械から発生する
熱でさらに室内があがります。このレベルだと、窓からの太陽光は寒ければ室内があがる
暖房機器に早変わりですが、冬期でも暖かい時期が多い静岡では、太陽光を入れすぎると
オーバーヒートして冬でもエアコンで冷房しなければいけない・・オーバーヒート現象がおきます。
こうなると、電気の消費が多少あがりますね(エアコンは意外と電気は消費が少ないですが・・・~
夏から冬まで窓の外でよしずやすだれが欲しいかもしれません。
こうなると、外部ブラインドと呼ばれる南の外側に装置をつけることが必要です。

【性能Ⅱ】Q値2w/㎡K前後
これはおすすめな静岡のおすすめな高断熱の数値ですね
日当たりがよいところで室内10度ありますから、ヒトと電気機器で
上がりさがりは少し補正されて、15度くらい・・朝暖房をつけても寒くない
温度になると思います。
このあたりのでも、春・秋の日射が多いので
外部ブラインドが欲しいところです。

【性能Ⅲ】Q値2w/m2Kから2.7w/㎡K
この辺は
少し性能が良いだけそうだすが、グラフを見ると緩やかな変化ですね
断熱性能を2.7w/㎡Kあたりまであげても、建設費やそれほどお金がかかりせんが
Q値2w/m2あたりからグーと性能があがると比例して建設費用がグーと上がっていきます。

建設費用のコストパフォーマンスを上げないで性能を「ほどほど」に設定される場合は
このあたりを狙うと、コストパフォーマンスがあがります。
体感温度も多少室内がひくければ、冬であればセーターをはおる
暖かい日には、窓を開けて、換気をしながら風をいれるなんて
四季を楽しむかたはこの辺あがりがおすすめです。

どちらにしても、シニアの方と赤ちゃんや子供などは体温が違います
皆同じ温度では、誰かがちょっと・・寒い暑いことになります。
その時は、通常は小さい子供に会わて家族がいる場所の温度がきまると
思います。

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by tsekkei_net | 2016-10-28 12:45 | 家づくり初心者の教室 | Comments(0)

無理のない価格はいくらなのだろう

土地を探していくと最近はネットで探せるようになり
ローンの価格もシュミレーションででてきます。
ボーナスを使って
ボーナスを使わなくて

さらには、返済期間は25年・30年・35年とでてきます。当然に短い時間であれば、返済の回数が
すくないのですから、ローンの価格もあがるのですが、いくらが無理のない価格か分かりますか?

25年返済・30年返済・35年返済・・何を基準にすればいいか分かりますか

ルールが分からないままで、ゲームをしているようで、いくらネットで検索しても
自分自身のことはでてこないのが普通で、少し知識が必要だと思います。

借りに65歳までのあとは、老後の蓄えが必要になるので(詳しくはこちら)
若く30歳で家を建てれば35年のローン返済で65歳の年金時には、ローンを完済
35歳で家を建てれば30年ローンで、40歳で建てれば25年ローンでという事が
一つの目安でしょう。

さて静岡はよく、統計での指標の
全国の平均だと言われています。

35歳の平均給与は394万円だそうです。
夫の給料を約400万円
妻の収入を役100万円で扶養家族の中でできる収集を想定します。

いろいろな方がいて、専業主婦の方もいますが、よく聴く話では
幼稚園などは、共働きでないと、待期児童が多い場所では、幼稚園の入る順序が
後になってしまい。お小さんが幼稚園の時期には、奥様もでるという方が多いようです。

さてこの500万円の収入で家をい建てる時に、いくらのローンを借りるのが
無理のない価格でしょうか

収入の5倍が一つの目安になります。

500万円であれば、2500万円が借り入れる額になります。
返済負担率=毎月の支払い額の合計/自分の給料=25%を推奨してます。
これには具体的な数字を金利2.1%として
30歳から65歳までの30年の支払いでボーナスなして
2500万円を借りると月の支払いは93000円になります。返済負担利率は22%ゆとりです。

35歳から60歳の返済で25年ローンを組むと返済は107000円
世帯収入が500万円の場合、税金や社会保険を引くと手取りは実質400万円
毎月の給料に12で割ると月に33万円ここから住宅ローンで月11万円のローンと固定資産税1万円を
ひいて生活費21万円これで返済負担率は26%でからギリギリ一杯・・ここが限度でしょうか

30年ローンにした場合、月々9万円の支払いで固定資産が1万円として生活費23万円返済負担率が22%ですから
ゆとりがあります。

では最高に
借りられる額はいくらでしょうか・・借り入れ限度額といいますが、給料の6倍から7倍
500万円の場合3000万から3500万円はローン審査に通るようですが、返済負担率は30%が限界です。

これで、ローンの年数は少しわかってきました。しかし建物の合計で土地と建物いくらの
予算にするかですが
ローンだけでは、すぐに土地などを押さえられませんし、必要なお金も必要です。
2500万円の借り入れに仮に300万円の自己資金を用意していただけると
合計が2800万円になります。

2800万円で土地だけでなく、諸費用、庭、インテリアも含めます。

土地は静岡の中部で平均の土地の値段は21万円/坪です。

50坪の土地では1050万円の土地と100万の経費・建物外構インテリは1650万円ですが
無垢の素敵な木の家・そして、自分でインテリアなどを加味していきたいですね
庭もあります。
無理なく予算化して250万円を外構・インテリア代
経費や消費税を250万としておくと
2800万円の予算で土地が800万円・経費消費税が250万円・建物が1500万円・庭インテリアが250万円として設計に加えると
自分好みの家となります。
太陽光発電も加味できる、DENの家ちょっと上の断熱性能で将来でも自由に間取りが変わる田の字プランです。

これだけ分かれば、土地の情報を見て、値段に焦点をあてていけば
小さいけれど素敵な家の予算ができあがります。



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by tsekkei_net | 2016-10-28 11:21 | 家づくり初心者の教室 | Comments(0)

断熱材って一杯あるんだが、どれがいいのか・・でなくどの程度の性能にするのか

ゼロエネ住宅 DEH HEAT20 Q値 ミュウ値などなど

省エネに関してたくさんの基準があり、

グラスウール、プラスチック断熱(スタイロフォーム、ウレタンフォーム、ポリスチレン)
セルロースファイバー、ウールブレス、パーフェクトバリアー・・たんとある

どれがいい悪いという事でなく、ちゃんとして施工して性能を上げていれば
いいと思うのだが

これが正しくできていないと話す人がいる

グラスウールを入れることにしても、柱の間に隙間無く入れるのは、袋のものでは
隙間があるのが当たり前

本当はサイズ色々小さい巾に対応してあるのだが、それらを無視してワンサイズで
グラスウールを入れているのが悪いのだという

なぜグラスウールかそれは、値段が安いから

30坪程度家の断熱の価格は(性能によりもっと入れる方もいるので・・いちがいではないが)
ザーと考えて
グラスウールが20万円だとすれば
ウールブレスで40万円から60万円(これもふかふかしてビッシリは壁に入らないとか)
プラスチックの外断熱60万円から80万円
それなら、セルロースーファイバー(新聞の細かいチップを吹き込むもの)80万円
ウレタン吹き込みで80万円から100万円となる
これらは、厚くすれば、性能はあがるのだが、施工技術とからみあって
壁を厚くしていくと、敷地が広くいるし、天井に30㎝以上いれると、価格がどんどん
上がっていく傾向にある。

最近ここに
ウッドファイバーという材料が入ってきた
ドイツで開発した木材チップを絡めたものマット状になっていて、スポンジ状に多少つまる
壁や天井(梁の隙間に入れるのだが)これを、壁や梁の間に多少大きなサイズをいれて
びっしりと入れる。梁は240ミリの高さとしてその間に120ミリを二段にいれて
壁は120ミリ角の柱の間にびっしりと120ミリ入れ込む、これだと
50万程度で断熱性能は1.5倍程度上げることができる

木材のチップなので、大工職だけで、工事ができ工期をつめて
合理化をする、二酸化炭素の固定化にも貢献できる作り方という事で話題になっている
この製品だと、壁の間では結露する場所もあるが、年間平均気温が6度の静岡清水では
ビニールなど壁にはらずとも、結露しないで断熱性能が上げられる。

もうひとつ、断熱を重くする(比重を上げる)事で
表面の温度をしたに伝えにくい
むかしALCのコマーシャルでヒヨコがいるALCを下から炎で燃やすコマーシャルがあった
ALCは現在では高い断熱性能のものではない。(これだけで高性能な断熱はむずかしいのだが)
たとえとして、比重がたかい(重い素材)熱を伝えにくい
ここに目をつけたヒトが
夏の温度で屋根が40度になる・でもそれは12時から4時ころまで
短い時間なのだが、比重をあげた断熱を使うと,屋根の温度が室内に伝わらない
グラスウールのように軽い素材と比べると、ずいぶんと違う

今回の設計では、76歳と78歳の夫妻の家なので
断熱性能を上げるために、ウッドファイバーの断熱を採用した。
また見学会もあるので、興味のあるかたは
御連絡ください

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by tsekkei_net | 2016-10-28 09:23 | 家づくり初心者の教室 | Comments(0)

地震はどこにでも来る、熊本地震でも耐えるように耐震性能をあげる

熊本県は地震予想だと、予想されなかったところ。
だけど地震はくる。
静岡県はクルと言われているが、幸運なのか地震はこない

地震予想も始めて38年になるそうだが
一度も予想があたったコトはない。

日本ではどこでも地震は来る!と思った方が良い

熊本地震でどうしてあんなに倒れたのか建築雑誌では
解説が始まっている。

住宅は二階建ての場合、一階より二階を一回り
小さく建てる方が、姿形がまとまる・・一階と二階の壁の位置がずれるのだが・・
この形だと、一階が倒壊した建物が多かったのは事実!
二階の壁の下に壁がないと、耐震性能が予定の性能を発揮できない・・ことが多いのだ

また外壁にある耐震の性能は、筋違が入っていなくても、計算上考慮できる・・皆そうしている
が、熊本地震では、あとから・・最初の余震とよばれた大きな地震がきて
もうこないと言われて、戻った人が、次にきた地震で一階が倒壊して亡くなった。

一回目の地震で、1階の筋違がない部分が四方やぶれて
二回目の地震で、1階の筋違のあるところが倒壊して→一階の柱が折れ→一階が倒壊した

建築基準法の1.5倍程度のある建物でも、想定外の地震では
総二階でない、二階建ての倒壊い。
軟弱な地盤で揺れが長く、二回以上あったことで、上のような工程で一階がつぶれた。

毎回、災害がおこると、建築基準法がその災害をさける為に
法令を強化する。イタチごっこ!

どこでもくる地震のある日本だからこそ
耐震はしっかりと、間取りの時から、地震想定のバランスを見ながら
計画をすることが肝心といえる。

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by tsekkei_net | 2016-10-28 09:14 | 家づくり初心者の教室 | Comments(0)

高性能機器の注意事項・・電気機器は安くなったら買うのも手ですよ

平成28年の省エネ判断は
矩体性能に一次エネルギーの判断と二本の柱があるが

高効率機器から省エネを判断すると
家の性能はそこそこ・・寒くても太陽光発電をばりばりつけると
なぜかZEHもクリアーして補助金ももらえて最新の住宅だと
いえそうだが・・これだと
住み始めて分かる、それほど冬も暖かくもなく、夏も暑い

まあエアコンをつけっぱなしにすれば事たりるのかもしれないが・・

効率機器で電気を食うのが
冷蔵庫・便座・そしてテレビ

最新のトイレだと、少ないお水で流せるという
3.5L/回だと、昔のトイレの12L/回だと夢のようだが

災害の時には、水は電気がきてないので流れない・・
説明書にはいいことばかりあるが

電気があってからの生活で、電気がなくなると
とたんに生活のレベルがおちる

太陽光発電があるじゃないかと思われがちだが
直流の電源を交流に変換するので

エアコンの立ち上げの電力不足で
以外と家のエアコンのすべてはまかなえないかもしれない

蓄電池があれば・・そういいのだが

これも、更新が必要でしょ電池は買い換えての出費がある

まずは家の性能そして、足りないところは高効率機器この順番を
間違えなければ、すぐにはいらない高効率機器は
後にすれば、ずいぶん安くかえる

昔100万円以上の太陽光発電も7割か8割の値段で買える

電気機器は安くなったら買うのも手ですよ・・奥さま!
by tsekkei_net | 2016-10-04 12:07 | 家づくり初心者の教室 | Comments(0)

型落ちの家

型落ち・・とは最新でないこと

住宅の便器などは、最新の機器は市場に出回るとき
去年のものは、さらに割引が大きくなる

それほど、違いはない
微細を気にしないのであれば、型落ちを選ぶと
値段を安く購入できる

これは、住宅につく機器なので
交換がきいて、長くつかっていれば交換はアタリ前のものだから
いかしがたない

住宅の性能・家は型落ちがないようだが

補助金での基準は、少し今の基準よりよいことが
規範となるので、数年前よりも性能は良いのがアタリ前だが

断熱に関していえば
平成4年
平成11年
平成25年
平成28年と変わり
平成32年の四年後にはまた基準が変わることになっている

4年後には、今の断熱のトップの基準は、最低の基準におちる

家を購入するとき、補助金のおまけ(補助金は3割程度で7割は建て主負担なのだが)
お得を基準にしていると、なんだか、営業マンに説明されて
最新のトレンドを安く購入したようだが・・

今の日本の断熱の基準は大きく世界と乖離している

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高断熱という言葉も三年後か四年後には最低基準になるが
それでも、世界にはほど遠方、また数年がたつと
基準以下になるのはグラフを見るとあきらかになる

国の補助金で啓蒙している基準でなくて
民間団体がだしているHEAT20という使用だと

HEAT20グレード1では無暖房の部屋が冬でも10度を下がらない
これだと世界基準

HEAT20グレー2では無暖房の部屋が冬でも13度を下がらない
これだと世界基準の性能を超えることになる

通常米国の人などは家は、不動産投資・・将来売買して現金になるもの
(日本では借金で家は現金では、二足三文が現実なのだが・・)
機器の最新などは、交換できるものに焦点がなく
レディゼロ・・太陽光など再生エネルギー装備をつければ
ゼロエネになるが・そこまではせんさくしないで
とにかく、変えられない家の性能を担保することに焦点がおかれている

また欧州・米国とも日本のように補充金のおまけ販売がないのは
補助金が終わると、家の価値がさがってしまう

そんなパラドックな家をつくると、資産としての家が
土台からくずれるだから、補助金おまけ販売の家がない

日本では
国の補助金をガイドラインとしては、造る時には
おまけでゴマカシテも、二度目には、この家では
造り直した方が、まだましと、数年経過した中古住宅
型落ちの住宅はなかなか流通しない

例外として、暖房が必要で、暖房費が家の性能イコールランニングコスト
として認識される北海道では、本土と違うしっかりとした断熱基準で家をつくり
中古住宅も流通していることを聞くと

おまけ住宅でいいのか・・本土の家は?

実は耐震も最低じゃだめだという事が、地震がおきてみて
法律がほいほい、かわるのを見ると
ここはおまけでなく、しっかりとつくと事が大事だと
感じています。
by tsekkei_net | 2016-09-29 19:02 | 家づくり初心者の教室 | Comments(0)

性能を「いい仕事してますね」・・とお金に換算すると・・分かりやすい!

静岡地方では、日曜の昼に「お宝探偵団」が放送される

骨董品の価値も分からなくても、お金に換算すると

1000円ですと・・楽しんでください

「いい仕事してますね」・・仕事をお金で換算すると数十万

「美術館級ですね・・地方のお宝です。大事にしてください」・・アタリで百万以上

この説明は分かりやすい・・

半年間、自立循環型住宅のガイドラインの講習(浜松開催に通った)

そうか、この記事を書いている人はこの人でこんな論文を書いて、第一人者なんだと・・
お顔と論文は分かるが、苦手は公式の解析データーを説明されても
だんだん・・睡魔が襲ってくることはいつものこと・・昼過ぎから始めるセミナーは
最初は弁当を食べたあとなので眠たいと思ったが、内容がヘビーなのも・・あるある

最後の講習は先週終わったが、最後にトータルでの判定を
お金で換算する方法を教わった

これは、私も分かりやすいが・・建て主も理解ができる

断熱性能を上がると、いくらかかり、改修はいくらで、住み始めてコストは
いくらやすくなるのか、一目瞭然なのは、助かる。

いやはや、半年かよって、また本が本棚にお蔵入りかとおもったが
これは、使えそうな手応えがある

さて、パッシブに興味のある、住宅を造りたい方は
お金と性能がわかる・・楽しい設計で・・あなたの家を・・費用効果の高いいい家にしませんか?
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by tsekkei_net | 2016-09-15 16:32 | 家づくり初心者の教室 | Comments(0)

太陽光の価格が2019年には二割下がる

現在の価格は仮定で5KW以下で33円/W 10KWを超えると24円/W
それが2019年には5KW以下で24円/W 10KWを超えると18円/Wになるという
現在では太陽光は設置に20万円/W(改修にて、新設だと30万円/W)
設置費用100万円を売電価格で支払っている。この価格が
太陽光発電をつけない家との毎月の差額が8300円から5100円に下がることになる

10年ぐらいで太陽光設置費用を償却すると月額8300円かかるので
今設置するかたは10年で一杯となり、それからの買い取り価格は少なくなるが
少しお得感があることになる

ただ、防水の保険がきれた雨漏りや機器の更新費用がかかると、お得感は少なくなるかも
しれない

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by tsekkei_net | 2016-04-02 07:06 | 家づくり初心者の教室 | Comments(0)